Die Angst vor der grössten US-Immobilienblase aller Zeiten

Die Preise für Eigentum und Mieten in den USA sind rekordhoch. Warnungen und Vergleiche mit den Nullerjahren werden laut.

Valentin Ade

Der Exzess auf dem US-Immobilienmarkt hat ein Symbol, und es steht in New York City. In den vergangenen Jahren ist an der Südgrenze des Central Park die sogenannte Billionaires Row (Milliardärsreihe) mit einigen der höchsten und dünnsten Wolkenkratzer der Stadt entstanden. Die Preise für die Luxusapartments darin sind astronomisch – und teilweise sollen sie gar nicht bewohnt sein. Betuchte Inves­toren würden sie als reine Anlageobjekte halten. Der US-Immobilienmarkt hat nach seinem Zusammenbruch in den Nullerjahren wieder schwindelerregende Höhen erreicht. Die ultralockere Geldpolitik der US-Notenbank Fed während der Pandemie hat die Hypothekarzinsen fallen lassen, was zusammen mit dem Wunsch grosser Bevölkerungsteile, aus den dicht besiedelten Städten wegzuziehen, die Nachfrage nach Eigenheimen spürbar erhöht hat.

Das hat das schon vor der Pandemie enge Angebot weiter schrumpfen lassen. Im Januar waren laut dem Immobilienvermittler Redfin landesweit gerade mal 438 000 Häuser auf dem Markt, weniger als die Hälfte von 2019. Dadurch sind die Preise rasant gestiegen. Ein Durchschnittshaus hat 2021 fast 20% an Wert zugelegt.

Das hat zur Folge, dass sich mehr und mehr Amerikaner ein Eigenheim nicht mehr leisten können und stattdessen mieten. So sind laut dem Datendienstleister CoreLogic die Mieten für Einfamilienhäuser 2021 im Schnitt fast 8% gestiegen – so stark wie noch nie zuvor. Sind Wohnungsmieten am Anfang der Pandemie in Städten wie New York merklich gefallen, sind sie im Lauf von 2021 mit Macht zurückgekommen. Gemäss einer Studie der Universität Harvard sind sie allein im vierten Quartal 10% gewachsen.

Disney baut jetzt Wohnanlagen

Das hat längst das grosse Kapital angezogen. Laut Alan Ratner, Analyst bei der Investmentbank Zelman, werden zurzeit 85 Mrd. $ von Vermietern, Baukonzernen und institutionellen Investoren wie Grossbanken und Pensionskassen in den Bau von neuen Häusern investiert, die danach vermietet werden sollen. Diese Woche hat der Unterhaltungskonzern Walt Disney mitgeteilt, eigene Wohnanlagen bauen zu wollen. Gemäss der Investmentgesellschaft Baring befinden sich die Zulassungsanträge für neue Apartmenthäuser auf einem historischen Hoch.«Wir gehen davon aus, dass US-Hausbauaktien von dieser Dynamik profitieren werden», schreiben die Analysten von BCA Research. FuW empfiehlt hier die Aktien von D.R. Horton, die unter den Hausbauunternehmen eine führende Stellung einnimmt. Die Titel der Baumarktkette Lowe’s dürften zudem vom zunehmenden Sanierungsbedarf eines in die Jahre gekommenen Bestands profitieren.

Doch es gibt auch warnende Stimmen wie Jeremy Grantham, Gründer der Investmentgesellschaft GMO. Die USA würden sich in der «extremsten Immobilienblase der Geschichte» befinden, sagt er. Die Häuserpreise im Vergleich zum Haushaltseinkommen seien auf dem höchsten Stand aller Zeiten, «sogar höher als während der desaströsen Immobilienblase von 2006». Als sie platzte, führte das bekanntlich zu einer globalen Finanzkrise, weil US-Schrotthypotheken über undurchsichtige Verbriefung in vermeintlich sicheren Wertpapieren auf der ganzen Welt verteilt wurden.

Fed könnte Party beenden

Dieses Jahr könnte ein Wendepunkt sein. Laut Investmentstratege Ned Davis von der gleichnamigen Researchgesellschaft sind die Zinsen in den vergangenen Wochen so weit gestiegen, dass sie die Verkaufszahlen und damit die Preise beeinflussen können. Momentan leiste das Fed, das in der Pandemie zum grössten Käufer von hypothekarbesicherten Wertpapieren (MBS) geworden sei, hier noch Unterstützung. Rund 3 Bio. $ seiner gigantischen Bilanz von insgesamt fast 9 Bio. $ bestehen heute aus MBS.

Angesichts einer Inflation auf Vierzigjahreshoch will das Fed die Geldpolitik nun aber straffen. Es wird die Käufe Anfang März einstellen und hat sie in den vergangenen Monaten bereits so weit zurückgefahren, dass die Emittenten von MBS die Zinsen spürbar anheben mussten, um weiterhin Käufer zu finden. So sind dreissigjährige Hypotheken in diesem Jahr bereits fast einen Prozentpunkt auf 4,23% gestiegen, was nur noch einen halben Prozentpunkt unter dem letztmaligen Hoch von 2018 liegt.

Die BCA-Experten glauben zwar, es werde noch dauern, bis sich die Hypozinsen dämpfend auf den Markt auswirkten, weil sie von einem «sehr niedrigen Niveau aus steigen». Gemäss Steven Blitz, Analyst bei TS Lombard, sind die US-Haushalte zudem finanziell recht widerstandsfähig, um das auszuhalten. Will das Fed die Inflation aber wirklich effektiv bekämpfen, dann muss es laut Zoltan Pozsar, Analyst bei Credit Suisse, über eine entsprechend straffe Geldpolitik die Hypothekarzinsen merklich steigen lassen, damit die Häuserpreise stagnieren oder fallen. Bereits Mitte der Nullerjahre war es das Fed, das mit laufenden Zinserhöhungen die Blase am Immobilienmarkt am Ende zum Platzen brachte. Sollte sich das wiederholen, dürfte es dank neuen Regulierungen nicht unbedingt gleich zu einer zweiten globalen Finanzkrise kommen. Doch laut Grantham beträgt das Verlust­potenzial dann allein in den USA über 10 Bio. $.

Erschienen in: Finanz und Wirtschaft, Nr. 14, 19. Februar 2022